乡村振兴战略下，如何看待特色小镇和田园综合体

战略高度

如何看“特色小镇”与“田园综合体”

如何看待国内风声水起的特色小镇和田园综合体？从战略高度上，用五句话表达了对主题开发的看法！

第一、城乡发展时代的乡村时代，既然是乡村时代，它的资源、政策、主题、产品形态以及未来的投入产出都会发生根本性的变化。

城市发展走了几十年，房地产发展走了二十年，城市已经成有了成熟开发模式，“乡”的发展还在探索，目前特色小镇、美丽乡村、田园综合体都属于城乡的 “乡”，是未来乡村发展的理念思路和路径。

第二、既然是“乡”，必须清楚的是这两块地：乡村的农业发展用地和农村建设用地。

其中农业发展用地属于一产（农林牧副渔）的地；农村建设用地包括经营性发展用地、宅基地和服务业用地，服务业用地只许划拨不许进入经营，未来开发就是宅基地和经营性发展用地。乡村发展的时代就是这两块地，包括建设用地、农业产业用地。至于拿地的方式，协议、招标、挂牌和拍卖是城市的四种拿地方式，但是乡村就复杂了，有承包权，村集体所有，只许流转不许转让，两块地的边界法规。

第三、有三条自觉执行的红线。

第一条红线是保护好生态，每一个乡村发展项目都要记住生态是心中的红线，既不会违法也可持续发展。

第二条红线是基本农田，基本农田按中央的精神就是口粮田，经济花卉、景观园林等不可在基本农田上种植，农民违规问题没那么大，可是企业投资就大有问题了。

第三条红线是规划先行确定的规划范围红线，规划用地的规划范围要明确，国家在乡村发展过程中强调的是规划先行，各种用地的控制性规划是关键，规划用地的范围和多规合一的规划审批是前提，司法解释中，有报批规划方案的可以遵循规划，法院审判的依据，尤其是政府审批的规划也是法院遵循的依据，保护用地不违法的依据。规划是你的保护伞，作为企业或者个人投资，自己一定要注意。

第四、乡村主题开发走向未来的消费产品是四个核心创意产品，归类为商旅、康旅、农旅、文旅。按照中央的精神“望得见山，看得见水，记得住乡愁”；按照中央经济工作会议的精神“好山好水好风光”。

一是商旅产品，比如说小吃作坊；

二是康旅产品，也就是康养旅游，乡村生活方式，乡村怀旧；

三是农旅产品，农业的经济精细化，台湾日本的精细化农业这都是农旅的概念，不是大陆的简单的乡村采摘，包括对“三品一标，三园一体”的申报，都是对自己产品提升的基础；

四是文旅产品，目前我们旅游产品的同质化，恶性竞争，缺少的就是乡村文化的挖掘，比如移民村挖掘，家族的发迹地，宗族的迁徙地，农业产品的原产地或者是农产品的地理标志地，都是文化研究的核心。

如果用一句话对上述四大产品做总结，就是：四大产品交融互动，形成乡村旅游新业态、新产品。

第五、乡村的发展是国家战略或说国家战略和市场行为的结合，乡村发展必须有国家责任为基础，政府的政策从土地到土地租金、农资服务、农业技术、收购都有国家的责任，乡村发展不可绕过的国家责任和市场化运作的叠加，与政府达成良好的合作关系，申请国家的政策的资金。

申请五大行业IP：

第一个是国家发布的乡村主题的投资项目的保护示范，申请国家标准、申请国家政策和资金，第一过去长期国家认可的乡村旅游示范区，国家给政策补贴和基础配套；

第二个是上一届政府2014年国家倡导的现代农庄和家庭农场的示范项目，申请上就有财政部的农业综合扶贫资金和国开行农业产业化发展资金；

第三个国家本届政府上任后的美丽乡村示范项目；

第四个就是国家倡导的非行政镇的特色小镇；

第五个就是国家倡导的田园综合体。这些国家政策的号召，理直气壮的跟政府商讨这些IP的申请，国家责任到位了，我们的投资锦上添花，国家政策不到位，很容易陷入泥潭，你当成商业开发项目去做了，这是一个误区。大家要清醒的认识到这条。成为国家示范、省级、县级示范。申请上理所当然受到政府的保护，让投资成本降低。

小结

关于城乡之“乡”时代，关于“乡”的发展模式，乡村主题化的思路：包括土地、红线、产品、申报和国家IP，这是我讲的五句话的战略高度，也是关键，希望大家站在高度上审时度势。